Skal du selge bolig eller fritidsbolig? Vi utfører tilstandsrapporter etter forskriften «Tryggere bolighandel», med 21 års erfaring fra byggebransjen bak hver vurdering. Mange eiendomsmeglere i regionen anbefaler oss. Du kan også kontakte oss direkte om du selger privat.
Vi har spesialisert oss på tilstandsvurdering ved salg av helårs- og fritidsboliger, og på uavhengig kontroll i byggesaker.
Grundig gjennomgang før salg av enebolig, rekkehus, leilighet eller hytte. Forskriften «Tryggere bolighandel» gjelder likt for helårs- og fritidsboliger, og undersøkelsen er den samme. En tilstandsrapport er ikke lovpålagt, men kreves i praksis for boligselgerforsikring, og de fleste meglere tar ikke salgsoppdrag uten. Vi dokumenterer avvik med tilstandsgrader og kjenner boligene i regionen, fra byleiligheter til fjellhytter.
Se pris →Uavhengig kontroll av våtrom og lufttetthet i tiltaksklasse 1, som kreves ved søknadspliktige arbeider på bolig og ved nybygg. Vi kontrollerer at utførelsen og kvalitetssikringen holder mål. Vi har sentral godkjenning for fagområdene.
Se pris →Slik gjennomfører vi et oppdrag:
Ring eller send oss en melding. Vi gir deg fast pris og avtaler tidspunkt for befaring.
Vi går gjennom boligen inne og ute, måler areal, sjekker våtrom og tar nødvendige hulltakinger.
Du får en tilstandsrapport der tilstandsgradene er satt etter NS 3600:2025, med tydelige forklaringer av avvikene.
Har du eller megler spørsmål til rapporten, er vi tilgjengelige. Rapporten er gyldig i ett år.
Dokumentasjonen du legger frem har direkte betydning for tilstandsgradene i rapporten. Tydeligst er det for våtrom: et bad uten dokumentert utførelse skal normalt gis TG2, uansett synlig stand. Finn frem det du har av punktene under. Mangler noe, er det vanlig for eldre boliger, og vi hjelper deg videre.
Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, plan-, snitt- og fasadetegninger, situasjonsplan og energiattest. Selger du gjennom megler, henter megleren som regel inn de kommunale papirene for deg, og egenerklæringsskjemaet går også gjennom megleren.
Dokumentasjon på hvordan badet er bygget: FDV-dokumentasjon, dokumentasjon på utførelse etter våtromsnormen, rapport fra vanntest/tetthetsprøving, eller skriftlig bekreftelse fra håndverkeren med bilder tatt før flisene kom på. Dette er ofte forskjellen på TG1 og TG2.
Samsvarserklæring for elektriske arbeider utført etter 1. januar 1999. Ligger gjerne i sikringsskapet, og ofte på boligmappa.no, der du kan dele innsyn med oss.
For søknadspliktige arbeider: byggesøknad og ferdigattest. For andre arbeider, også egeninnsats: en skriftlig beskrivelse av hva som er gjort, av hvem og når, gjerne med kvitteringer og FDV-dokumentasjon fra håndverker.
Sørg for at vi kommer til overalt: loft, kjeller, krypkjeller og sikringsskap. Har boligen luker eller rom som er blokkert av lagring, er det fint om det ryddes tilgang på forhånd.
Nevn i bestillingen hva du ikke finner. Noe kan hentes fra kommunens byggesaksarkiv, og noe håndterer vi på befaringen.
Faste, forutsigbare priser gjeldende fra 1.7.2026. Velg boligtype under og se prisen med én gang. Alle rapportpriser inkluderer inntil 2 våtrom, fakturagebyr, dekklokk for våtrom og enkel energimerking. Kjøring beregnes fra kontoret vårt i Lillehammer etter sonene i prislisten.
Usikker på hvilken kategori som gjelder for deg? Ta kontakt, så hjelper vi deg. Vi tar forbehold om feil i prislisten.
| Boligtype (BRA) | Ekskl. mva | Inkl. mva |
|---|---|---|
| Enebolig, rekkehus, del av tomannsbolig og fritidsbolig – inntil 100 m² | 13 520,– | 16 900,– |
| Enebolig, rekkehus, del av tomannsbolig og fritidsbolig – 101–200 m² | 15 120,– | 18 900,– |
| Enebolig, rekkehus, del av tomannsbolig og fritidsbolig – 201–300 m² | 16 720,– | 20 900,– |
| Enebolig, rekkehus, del av tomannsbolig og fritidsbolig – over 300 m² | Etter avtale | |
| Leilighet inntil 50 m² (innvendige forhold og konstruksjoner med nær tilknytning) | 7 920,– | 9 900,– |
| Leilighet 51–100 m² (innvendige forhold og konstruksjoner med nær tilknytning) | 9 520,– | 11 900,– |
| Leilighet over 100 m² (innvendige forhold og konstruksjoner med nær tilknytning) | 10 320,– | 12 900,– |
| Fritidsbolig uten strøm og vann | 10 000,– | 12 500,– |
Alle priser inkluderer inntil 2 våtrom. Ekstra våtrom kr 1 950,– inkl. mva per stk.
| Tillegg | Ekskl. mva | Inkl. mva |
|---|---|---|
| Frittstående tilleggsbygg med full befaring (inntil 100 m²) | 9 200,– | 11 500,– |
| Tilleggsbygg, enkel beskrivelse (pr. stk., f.eks. garasje/uthus) | 1 400,– | 1 750,– |
| Ekstra våtrom utover 2 inkluderte (pr. stk.) | 1 560,– | 1 950,– |
| Ekstra hulltaking utover de inkluderte (pr. stk.) | 500,– | 625,– |
| Ekstra boenhet / hybelleilighet (pr. stk.) | 2 320,– | 2 900,– |
| Underetasje, kjeller eller krypkjeller (per etasje) | 1 560,– | 1 950,– |
| Oppmåling av ikke måleverdig areal (ALH, GUA) | Timepris | |
| Plantegninger 2D/3D | Etter avtale | |
| Timepris ved avtalte tillegg | 1 400,– | 1 750,– |
| Sone | Ekskl. mva | Inkl. mva |
|---|---|---|
| Sone 1: 0–25 km | 400,– | 500,– |
| Sone 2: 25–50 km | 900,– | 1 125,– |
| Sone 3: 50–80 km | 1 400,– | 1 750,– |
| Sone 4: 80–100 km | 1 900,– | 2 375,– |
| Utover 100 km | 20 kr inkl. mva pr. km | |
| Oppdatering | Pris |
|---|---|
| Oppdatering etter samme standard som opprinnelig rapport | 50 % av gjeldende pris |
| Oppdatering av eldre rapport til ny standard NS 3600:2025 | 80 % av gjeldende pris |
| Gjelder oppdatering for samme oppdragsgiver. Prosentsatsen beregnes av grunnpris og tillegg (som ekstra våtrom og kjeller). Kjøring kommer i tillegg med full sats etter sonene over. Oppdatering til ny standard krever ny gjennomgang av tilstandsgradene og er derfor mer omfattende. | |
| Kontroll | Ekskl. mva | Inkl. mva |
|---|---|---|
| Enebolig (2 våtrom, 1 befaring) | 10 320,– | 12 900,– |
| Hel tomannsbolig (4 våtrom, 1 befaring) | 13 520,– | 16 900,– |
| Ekstra våtrom (pr. stk.) | 1 560,– | 1 950,– |
| Registrerte avvik (pr. stk.) | 1 560,– | 1 950,– |
| Gjelder ved søknadspliktige arbeider på bolig og ved nybygg. Kontrollen omfatter ikke trykktesting av boligen. Ta kontakt for pris på større bygg eller flere enheter. | ||
Lillehammer Takst AS ble etablert i 2023 av Carl Magnus Håvemoen og Gøran Nustad. Vi har begge 21 års erfaring fra byggebransjen, fra rehabilitering av småhus til oppføring av næringsbygg, og vet hvor feil ofte oppstår. Begge er utdannede fagskoleingeniører (bygningssakkyndig for tilstandsanalyser, Fagskulen Vestland) og sertifiserte takstingeniører i Norsk Takst, Norges største bransjeorganisasjon for takstmenn.
Svennebrev som tømrer, mesterbrev i byggfag og HMS-kurs for ledere. Fagskoleingeniør med spesialisering i tilstandsanalyser.
Svennebrev som tømrer og HMS-kurs for ledere. Fagskoleingeniør med spesialisering i tilstandsanalyser og lang fartstid fra byggeplass.
En tilstandsrapport er ikke lovpålagt – men i praksis må den som regel benyttes. Forsikringsselskapene krever tilstandsrapport for at du skal få tegne boligselgerforsikring, og de fleste meglere tar ikke salgsoppdrag uten. Etter at nye krav i avhendingsloven trådte i kraft 1.1.2022, kan boligen heller ikke selges «som den er». Selger har fått større ansvar for å opplyse om boligens faktiske tilstand, og en tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig er den tryggeste måten å oppfylle opplysningsplikten på.
Hver bygningsdel vi vurderer får en tilstandsgrad fra 0 til 3. Referansenivået er som oftest byggeforskriftene som gjaldt da boligen ble oppført, men enkelte bygningsdeler vurderes mot dagens forskrifter, som regel av hensyn til helse, miljø og sikkerhet. Med den nye standarden NS 3600:2025 beskriver vi i tillegg både årsak og konsekvens for alle bygningsdeler som får TG2 eller TG3.
Tilstandsrapporten er gyldig i ett år. Den utarbeides etter minstekravene i forskrift til avhendingsloven («Tryggere bolighandel») med endringene som gjelder fra 1.1.2026, og tilstandsgradene settes i henhold til NS 3600:2025+AC:2026.
Det avhenger av boligens størrelse og tilstand, men en vanlig enebolig tar normalt noen timer. Leveringstid for rapporten avtaler vi ved bestilling. Har du en frist mot megler, planlegger vi etter den.
De aller fleste oppdragene våre kommer via eiendomsmeglere som anbefaler oss til sine selgere. Som bygningssakkyndige er vi uavhengige. Vi har og kan ikke ha faste avtaler med meglere eller andre parter, og rapporten utarbeides utelukkende på faglig grunnlag. Selger du privat, er du like velkommen til å ta kontakt med oss direkte.
Sørg for tilgang overalt, også til loft, kjeller og krypkjeller, og finn frem dokumentasjonen du har på boligen. Særlig dokumentasjon på våtrom og elektrisk anlegg påvirker tilstandsgradene direkte. Se den fulle oversikten under «Dette bør du ha klart til befaringen».
Vi holder til i Lillehammer og tar oppdrag i Gudbrandsdalen og omegn. Kjøretillegg beregnes etter avstand fra kontoret, se prislisten over.
Fortell oss kort om boligen, så kommer vi tilbake til deg med fast pris og forslag til tidspunkt.